Crédit Immobilier - Taux en forte hausse, mais l'espoir pointe

Les taux de crédit immobilier connaissent une hausse significative en 2023, créant des répercussions sur la capacité d'emprunt des ménages. Depuis le début de l'année, cette hausse atteint 11,5 %, impactant directement la profitabilité des prêts immobiliers pour les banques. Cependant, des signes positifs se dessinent à l'horizon, comme l'indiquent les dernières données de l'Observatoire Crédit Logement pour le mois d'août.
 

La profitabilité des nouveaux crédits immobiliers en reprise

En août 2023, le taux moyen des crédits dans le secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s'est établi à 3,80 %. Cette tendance, bien que contraignante pour les emprunteurs, contribue à restaurer la profitabilité des crédits immobiliers pour les institutions financières.
Sur les huit premiers mois de l'année, la hausse est presque deux fois plus importante que celle enregistrée l'année précédente. Depuis décembre 2022, le taux moyen a augmenté de 145 points de base sur l'ensemble du marché.
Les revalorisations mensuelles du taux d'usure contribuent à une hausse significative des taux de crédit. Les établissements bancaires peuvent ainsi ajuster les taux des prêts pour maintenir leur rentabilité, conformément aux directives des autorités monétaires. Cependant, les banques font face à une nette progression du coût de leurs ressources, notamment en raison du taux de refinancement de la BCE, qui a atteint 4,25 % le 2 août 2023.
Malgré ces défis, la profitabilité des nouveaux crédits ne se détériore plus depuis le début du printemps, montrant même des signes de reprise depuis juin dernier. Bien que la production de nouveaux crédits peine à se redresser rapidement, elle s'est stabilisée en août, contrairement à la tendance habituelle de fléchissement pendant l'été.

 

La stabilisation de la durée moyenne des crédits

En août 2023, la durée moyenne des prêts demeure stable, atteignant 250 mois (273 mois pour l'accession dans le neuf et 261 mois pour l'accession dans l'ancien).
Cette stabilité de la durée des crédits accordés est remarquable, atteignant des niveaux rarement observés par le passé, avec une moyenne de 20,8 ans, comparée à 13,6 ans en 2001. Cependant, la hausse des taux de crédit annule l'avantage d'un allongement de la durée pour la plupart des emprunteurs cherchant à réduire leur taux d'effort.
La simple augmentation du taux moyen des crédits a réduit la capacité d'emprunt des ménages de 12,7 % depuis décembre. Concrètement, en tenant compte de la durée réduite, un ménage ayant obtenu un prêt de 100 000 € en décembre 2022 ne peut plus emprunter que 87 600 € en août 2023, selon les calculs de Crédit-Logement.

 

Reprise Graduelle de la Production de Crédits

L'effet de la mensualisation du taux d'usure n'a pas répondu aux attentes en termes de production, en raison des augmentations régulières des taux de la BCE, qui ont entravé une reprise rapide de la profitabilité de la production de nouveaux crédits.
Néanmoins, la profitabilité se rétablit lentement depuis juin, et le marché des crédits connaît une reprise plus marquée que d'habitude cet été. Par exemple, entre juin et juillet, le nombre de prêts accordés a augmenté en moyenne sur une période plus longue de 1,6 %. Cette année, après plusieurs mois de déclin, l'augmentation a atteint 30,0 %. En août, la baisse n'est que de 11,6 %, comparée à une baisse habituelle de 31,5 %.
Cependant, en raison du mois de juin peu favorable, la production mesurée sur une base trimestrielle glissante continue de diminuer, avec une baisse de 46,1 % en août par rapport à l'année précédente (après -51,5 % en juillet). Le nombre de prêts diminue également de 43,2 % (contre -50,5 % en juillet).
L'horizon du marché semble s'éclaircir en réponse à la reprise de la profitabilité de la production de nouveaux crédits. Cependant, la reprise s'annonce lente et hésitante, tant que l'accès au crédit n'aura pas été assoupli par la Banque de France.
 

Une baisse du coût relatif équivalente à une réduction des prix de l’immobilier de 11,5 %

Depuis le début de 2023, les revenus des emprunteurs accédant au crédit augmentent rapidement (+6,9 % pour les huit premiers mois de l'année). Cependant, de nombreux ménages sont contraints d'abandonner leurs projets, entraînant une diminution du coût des opérations réalisées (-5,8 % pour les huit premiers mois de l'année en glissement annuel, contre +5,2 % en 2022).
Ainsi, le coût relatif diminue rapidement, revenant à son niveau des premiers mois de 2018. En août 2023, il se situe à 4,2 années de revenus, contre 4,7 années de revenus à la même période de l'année précédente. Cette baisse du coût relatif équivaut à une réduction des prix de l'immobilier de 11,5 %. Cependant, cette baisse ne suffit pas à stimuler la demande.

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